La Chine relâche la pression sur les promoteurs immobiliers

La Chine assouplit les restrictions imposées aux promoteurs immobiliers pour contrer le ralentissement économique.

Les banques accordent des prêts et reviennent sur les contraintes d’endettement après que la politique visant à limiter la spéculation a entraîné une vague de défaillances.

La Chine s’éloigne de sa politique des « trois lignes rouges » visant à limiter l’effet de levier dans le secteur de l’immobilier, après que ses efforts pour réduire les prêts à risque et la spéculation immobilière aient contribué à alimenter une vague de défaillances et déclenché un effondrement du marché immobilier.

Pékin assouplit désormais les contraintes sur le crédit aux promoteurs et va même jusqu’à accorder des prêts potentiels, suite à une grave récession qui a vu les ventes de logements et de terrains s’effondrer, menaçant un pilier majeur d’une économie déjà malmenée par les blocages dus au coronavirus.

Les responsables de plusieurs banques d’État ont déclaré qu’ils avaient effectivement mis de côté les restrictions relatives à l’effet de levier – dont les trois lignes rouges font référence aux objectifs en matière de dette, de capitaux propres et d’actifs pour les entreprises individuelles – dans leur évaluation des emprunteurs. À la fin de l’année dernière, les banques d’État ont annoncé des centaines de milliards de dollars de nouveaux prêts potentiels aux promoteurs immobiliers.

« Les trois lignes rouges n’ont plus de sens pour l’instant, et personne n’en parle plus », a déclaré Dong Ximiao, chercheur en chef de Merchants Union Consumer Finance, basé à Shenzhen.

« Les politiques de la Chine se concentrent toujours sur la saisie du moment », a-t-il ajouté. « Tout comme [les trois lignes rouges] peuvent être mises de côté pour le moment, elles peuvent être relancées chaque fois que nécessaire pour freiner les prix de l’immobilier. »

Ce retour en arrière pourrait arriver trop tard pour des entreprises comme China Evergrande, dont la défaillance il y a plus d’un an a déclenché une crise de liquidités dans tout le secteur. Les créanciers rencontrent cette semaine des représentants de la société, qui n’est pas éligible aux lignes de crédit de la banque d’État et dont les investisseurs internationaux tentent de sauver leurs participations par le biais d’un processus de restructuration opaque.

Evergrande n’a pas respecté une série de délais qu’elle s’était elle-même imposés pour restructurer ses 300 milliards de dollars de dettes, ce qui en faisait le promoteur immobilier le plus endetté au monde au moment de sa défaillance officielle en décembre 2021.

Ces derniers mois, l’approche des autorités à l’égard du secteur immobilier chinois en difficulté a radicalement changé, car elles cherchent à limiter la contagion et à soutenir une croissance économique en berne. Les données relatives au produit intérieur brut pour l’ensemble de l’année, qui doivent être publiées la semaine prochaine, devraient manquer l’objectif de 5,5 %, le plus bas depuis des décennies.

Pékin a introduit la politique de désendettement à l’été 2020. La Chine avait réduit les taux d’intérêt à la suite d’un ralentissement économique induit par la Covid, et les prix de l’immobilier et des actions ont explosé, ce qui a conduit les responsables politiques à mettre ouvertement en garde contre une bulle immobilière.

La limitation de l’effet de levier dans le secteur immobilier, qui, au fil des décennies d’urbanisation massive, a fini par représenter plus d’un quart de l’activité économique globale, est une ambition de longue date des responsables politiques chinois.

Le président Xi Jinping a déclaré de façon célèbre en 2017 que les maisons étaient faites pour « vivre » plutôt que pour « spéculer », alors qu’un cycle de prêts et de constructions incontrôlés faisait grimper les prix des maisons et menaçait de mettre l’accession à la propriété dans les grandes villes hors de portée de nombreux Chinois ordinaires.

Pékin avait initialement fixé à l’été 2023 l’échéance à laquelle les sociétés du marché immobilier devaient se conformer aux trois lignes rouges. Une analyse du FT en 2021 a révélé que la moitié des 30 principaux promoteurs immobiliers ne respectaient pas ces règles, qui les obligeaient à détenir des liquidités équivalentes aux emprunts à court terme, à limiter le passif à 0,7 fois les actifs et à exiger que la dette nette soit égale ou inférieure aux fonds propres.

Les restrictions doivent encore remodeler de nombreux bilans. Andy Suen, gestionnaire de portefeuille chez PineBridge Investments, note que sur les 28 promoteurs immobiliers qu’il suit, 16 respectaient les trois lignes rouges en 2021, et seulement 13 à la mi-2022.

« Il est probable que de nombreux promoteurs ne pourront de toute façon pas atteindre cet objectif d’ici à la mi-2023, car les ventes ont tellement ralenti qu’ils n’ont pas vraiment pu se désendetter », a-t-il déclaré, ajoutant que cela rendrait « délicate » la décision des prêteurs de proposer ou non de nouveaux prêts.

La profondeur de la crise dans le secteur est grave. Les données du groupe de recherche immobilière CRIC, publiées dans les médias nationaux, montrent que les ventes des 100 plus grands promoteurs ont chuté de plus de 40 % en 2022. Cette situation, combinée à la fermeture des prêts par les banques et à la fuite des investisseurs du marché des obligations d’entreprise, a limité la capacité des promoteurs à lever des fonds ou à couvrir leurs dettes existantes.

Si la politique des trois lignes rouges visait à consolider les bilans, le secteur immobilier reste « fondamentalement insolvable », a déclaré Brock Silvers, directeur des investissements de la société de capital-investissement Kaiyuan Capital à Hong Kong, ajoutant que les niveaux d’endettement excessifs « continuent de menacer la vitalité et la stabilité économiques de la Chine ».

Un responsable de l’une des plus grandes banques d’État chinoises a déclaré que les régulateurs encourageaient les fusions et acquisitions comme solution possible pour les promoteurs en difficulté. Ils ont également augmenté les lignes de crédit : fin novembre, les banques d’État chinoises ont dévoilé 256 milliards de dollars de prêts potentiels destinés aux promoteurs immobiliers de « haute qualité ». Le responsable a toutefois ajouté que les banques restaient « prudentes » en matière de prêts et que les activités de fusion et d’acquisition ne s’étaient pas concrétisées.

L’agence de notation S&P a déclaré dans un rapport cette semaine qu’elle « ne pense pas que les récentes politiques [de prêts des banques d’État] visent à renflouer les créanciers », mais plutôt à « fixer un plancher pour la spirale descendante du secteur ». L’analyste Esther Liu a averti que le plan de sauvetage « ajoutera de nouvelles dettes et augmentera le fardeau de la dette ».

Suen, chez PineBridge Investments, a souligné que si la vague de défauts de paiement était probablement une « conséquence involontaire » de la poussée de désendettement, la politique a peut-être atteint son objectif de réduire la dépendance de l’économie au marché immobilier.

« Nous parlons d’un marché qui est 40 % plus petit en termes de ventes », a-t-il déclaré. « Ce secteur ne sera probablement plus un moteur de croissance à l’avenir, ce qui est sans doute aussi l’un des objectifs de la politique. »

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