La Chine peine à relancer le secteur immobilier

Le marché immobilier peine à se redresser alors que les politiques de zéro-covid et l’endettement des promoteurs sapent la demande des acheteurs.

Depuis 8 000 ans, les habitants de la Chine connaissent la valeur de l’ail. Aujourd’hui, bien qu’il occupe toujours une place centrale dans la cuisine chinoise et la médecine traditionnelle, les bulbes piquants sont rarement utilisés dans les transactions immobilières.

Mais ces dernières semaines, des promoteurs immobiliers de certaines régions de Chine ont promis d’accepter des stocks d’ail – ainsi que des pastèques, du blé et de l’orge – comme acompte des agriculteurs pour de nouveaux appartements.

Les trocs de nourriture contre des biens immobiliers reflètent le désespoir croissant des promoteurs immobiliers après une chute brutale du secteur causée par le Covid-19, les politiques du gouvernement central et un ralentissement économique.

Les responsables provinciaux et les promoteurs immobiliers comptaient sur une vague de 100 millions de migrants urbains au cours de la prochaine décennie.

Les retombées des lockdowns généralisés ont aggravé des perspectives déjà sombres pour le marché immobilier, en particulier dans les petites villes proches des zones rurales pauvres.

« C’est la troisième année de Covid et beaucoup de gens sont épuisés, au chômage ou sous-employés, et ont épuisé leurs économies à un niveau tel qu’ils doivent maintenant réduire leurs dépenses », a déclaré Ting Lu, économiste en chef pour la Chine chez Nomura.

Au cours des six derniers mois, la People’s Bank of China, la banque centrale, a assoupli les restrictions sur les prêts et réduit les taux hypothécaires, tandis que le ministère des finances a mis sur la glace des plans visant à étendre les essais de taxes foncières.

Les fonctionnaires sont également en train de déployer un système dans lequel les ménages reçoivent des bons pour de futurs achats de maisons s’ils acceptent de faire démolir leurs propriétés. Ce système vise principalement les villes de niveau 3 comptant 3 millions d’habitants ou moins et les villes de niveau 2 comptant de 3 à 15 millions d’habitants.

Dans certaines zones, les responsables municipaux ont également assoupli les restrictions sur l’achat de résidences secondaires, franchissant ainsi l’une des « lignes rouges » de Pékin que les autorités veillaient à respecter jusqu’à récemment.

Malgré ces efforts, de nombreux citoyens plus pauvres ne sont pas convaincus d’investir. Cette réticence n’est pas limitée aux producteurs d’ail de la province du Henan et s’étend au-delà des villes de niveau 3 vers les villes de niveau 2, qui sont généralement plus riches.

Selon une analyse de Nomura, les données immobilières chinoises montrent qu’au cours des dernières semaines, un retour à la croissance des ventes de logements neufs a commencé dans certaines villes plus grandes et plus riches. Cependant, les ventes de logements neufs dans les villes de niveau 3 ont encore diminué, et sont en baisse de près de 40 % par rapport à l’année dernière.

Même à Hefei, la capitale de la province d’Anhui dans l’est de la Chine, l’agence immobilière 5I5J a déclenché des protestations dans les bureaux lorsqu’elle s’est retirée de la ville après des mois de baisse des ventes, selon Caixin, une publication commerciale nationale.

Dans la ville centrale de Zhengzhou, capitale du Henan et lieu de résidence de 12 millions de personnes, un agent immobilier a déclaré au Financial Times que malgré la chute des prix des maisons à des niveaux records, l’activité du marché restait déprimée.

En réponse, certaines unités de quartier du parti communiste ont introduit une mesure pour leurs « indicateurs clés de performance » : le nombre de personnes qu’elles peuvent convaincre d’acheter des maisons, selon les rapports des médias locaux.

De nombreux économistes avaient prévu qu’après que des centaines de millions de personnes soient sorties des fermetures imposées en mars, avril et mai, la demande refoulée, associée aux mesures de stimulation et d’assouplissement de l’État, déclencherait une reprise en forme de « V ».

Toutefois, Xiaoxi Zhang, expert du système financier chinois auprès du groupe de recherche Gavekal, a déclaré que « la trajectoire de la reprise sera certainement beaucoup plus faible que le rebond rapide après les lockdowns de 2020 ».

Les prêts hypothécaires au premier trimestre ont chuté à leur rythme le plus lent jamais enregistré et sont « susceptibles d’être pires » au deuxième trimestre, tandis que les prêts à moyen et long terme aux ménages étaient également bien en dessous des niveaux normaux, a écrit Zhang dans un récent rapport.

« La ‘nouvelle normalité’ des restrictions plus sévères de Covid, et l’incertitude permanente quant au retour éventuel des blocages, ont rendu les ménages moins confiants dans les perspectives », a-t-elle déclaré.

Lu de Nomura a ajouté que la politique de bons de logement « semble être un plan parfait, mais est susceptible d’avoir un taux de réussite très faible » dans un contexte de promoteurs et de gouvernements locaux en difficulté.

« Le programme de bons de logement ne reçoit aucun soutien financier de la part de la banque centrale. L’absence de financement fera probablement ressembler le programme à une machine à mouvement perpétuel, qui peut fonctionner à l’infini sans source d’énergie externe mais qui n’existe pas dans le monde réel », a-t-il déclaré.

« Les ménages peuvent croire qu’il y a un risque élevé que les nouveaux logements ne soient pas achevés en raison des retards de construction ou du stress financier des promoteurs. »

Les efforts visant à soutenir le marché sont également sapés par l’orientation politique fixée ces deux dernières années par le président Xi Jinping pour effacer la spéculation du marché immobilier alimentée par la dette.

Aux yeux du dirigeant du pays, ce marché présente non seulement des risques systémiques pour la deuxième plus grande économie du monde, mais exacerbe également les inégalités.

Ces derniers mois, la devise de Xi « les maisons sont construites pour être habitées, pas pour la spéculation » a été réitérée par les dirigeants et les médias d’État.

Contredisant l’édit de Xi, des promoteurs immobiliers de la province du Sichuan, dans le sud-ouest du pays, ont lancé la semaine dernière une promotion de deux semaines pour que les cultivateurs locaux échangent des pastèques contre de nouveaux appartements. Inquiets des pertes potentielles, ils ont imposé une limite de cinq tonnes de melons par acheteur.

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