Les collectivités locales chinoises se lancent dans l’achat de terrains

Les véhicules de financement des collectivités locales chinoises se lancent dans l’achat de terrains.

Les achats de biens immobiliers sont considérés comme un renflouement pour les villes et les provinces après l’exode des promoteurs privés.

Les véhicules de financement des administrations locales chinoises se précipitent pour acheter de grandes quantités de terrains avec des fonds empruntés, renflouant ainsi les villes et les provinces qui ont du mal à trouver des fonds après l’exode des promoteurs du secteur privé criblés de dettes.

Cette frénésie de dépenses a été déclenchée à l’approche de la nomination du président Xi Jinping pour un troisième mandat sans précédent le mois prochain et souligne les efforts déployés pour relancer l’économie frappée par la pandémie, qui n’a progressé que de 0,4 % en glissement annuel au deuxième trimestre.

Les collectivités locales se sont traditionnellement appuyées sur les LGFV pour soutenir la croissance en lançant des investissements dans les infrastructures. Aujourd’hui, ces véhicules financiers sont appelés à soutenir le secteur immobilier, qui représente environ un tiers de la production économique totale.

Selon les données officielles, les acquisitions de terrains par les LGFV ont atteint 400 milliards de Rmb (57 milliards de dollars) au cours du premier semestre de l’année, soit une augmentation de plus de 70 % par rapport à la même période en 2021. Et ce, malgré une baisse de près d’un tiers de l’ensemble des achats de terrains, auparavant dominés par les promoteurs privés, alors que Pékin réprime la spéculation immobilière.

Cette frénésie d’achats est destinée à aider les autorités locales à court d’argent, pour lesquelles la vente de terrains est une importante source de revenus. Mais les LGFV, qui jouent un rôle essentiel dans le financement du développement des infrastructures à long terme, sont obligées d’emprunter davantage auprès des banques d’État et d’émettre des obligations pour financer les transactions.

« Je considère cela comme un renflouement indirect du gouvernement qui est politiquement acceptable », a déclaré Andrew Collier, directeur général d’Orient Capital Research à Hong Kong.

La plupart des LGFV, qui ont généralement peu d’expérience en matière de développement immobilier, laissent leurs parcelles nouvellement acquises inexploitées. Cette situation, combinée à l’effondrement du marché du logement, signifie que le soulagement à court terme que les autorités locales tirent des achats de terrains par les véhicules de financement risque en fin de compte d’entraîner des problèmes plus importants pour l’économie chinoise déjà chancelante.

« Les gouvernements demandent essentiellement aux LGFV de payer des prix excessifs [pour les terrains] dans un marché en déclin, ce qui n’est pas viable », a déclaré M. Collier.

Les LGFV sont connues pour leurs performances financières médiocres, et leur émergence en tant qu’acteurs majeurs dans les ventes aux enchères de terrains intervient alors que les promoteurs privés sont contraints de réduire leurs dépenses en raison de la crise de la dette qui touche l’ensemble du secteur.

L’effondrement des ventes de terrains et le fléchissement des prix ont exacerbé la pression exercée sur les collectivités locales, déjà aux prises avec des assiettes fiscales réduites dans un contexte de ralentissement économique général. Cela a conduit de nombreuses villes et provinces à demander aux LGFV de combler le vide laissé par les promoteurs privés.

« Nous avons joué un rôle essentiel en empêchant le marché foncier et les recettes publiques de s’effondrer », a déclaré un cadre de Yueyang Urban Construction and Investment. La LGFV, basée dans la province centrale de Hunan, a dépensé 1,3 milliard de Rmb pour l’achat de terrains au cours du premier semestre de cette année.

Les données officielles montrent que les LGFV ont représenté près d’un quart des ventes de terrains au cours du premier semestre de cette année, contre 9 % au cours de la même période l’année précédente. Le ratio a dépassé 50 % dans certaines petites villes moins développées.

Mais le boom des achats a eu un coût élevé pour les LGFV. Pour pallier le manque de soumissionnaires, de nombreuses villes ont augmenté le prix minimum des ventes aux enchères de terrains. Cela a souvent obligé les LGFV à payer une prime alors même que le marché s’affaiblit.

À Weihai, une ville de la province orientale du Shandong, un cadre de Huancui District Urban Development Investment a déclaré que sa LGFV avait payé au moins deux fois le prix du marché pour un terrain de banlieue à la fin de l’année dernière. « Nous avons fait cet investissement pour des raisons politiques, pas pour des raisons commerciales », a déclaré le cadre.

Les banques d’État ont fourni la puissance de feu financière nécessaire à cette frénésie d’achats.

La plupart des LGFV sont confrontées à des contraintes de trésorerie, car elles tirent l’essentiel de leurs revenus de projets d’infrastructure soutenus par le gouvernement, avec des perspectives de rendement à long terme. Dans l’intervalle, les prêteurs publics sont disposés soit à accorder des prêts aux LGFV contre des terrains en garantie, soit à acheter les obligations de ces dernières dans l’espoir que les autorités interviendront en cas de crise.

« Nous avons un meilleur accès au crédit que le gouvernement », a déclaré le cadre de Yueyang Urban Construction and Investment, citant les restrictions imposées par Pékin aux emprunts des gouvernements locaux.

Mais construire sur les terrains qu’ils viennent d’acheter reste un défi. Seule une LGFV sur cinq a de l’expérience dans le développement immobilier, selon China Index Academy, une société de conseil basée à Pékin.

Cela a incité de nombreuses LGFV à reporter leurs plans de développement. Les promoteurs privés, en revanche, commencent souvent à construire peu après avoir remporté un appel d’offres.

Dans la ville méridionale de Guangzhou, les activités de construction n’ont commencé dans aucun des 10 blocs de terrain achetés depuis la fin de l’année dernière par des LGFV, selon des personnes connaissant bien les développements.

« Nous ne connaissons pas grand-chose à l’immobilier », a admis un cadre du Guangzhou Metro Group, qui a dépensé plus de 2 milliards de Rmb pour acheter des terrains depuis la fin de l’année dernière. « Il est dans notre intérêt de garder les terrains et de les vendre avec un bénéfice lorsque le marché se redressera ».

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